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如何整合与开展不动产登记
来源:本站 作者:行政诉讼律师 更新时间:2018-7-30 10:32:17 点击数:

《物权法》规定,国家实行不动产统一登记制度,《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)规范了登记机构职责。科学、合理、规范地整合机构和职能、开展登记工作,是保证群众利益的有效手段。

一、怎么整合不动产职能?

《条例》第一条规定为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律,制定本条例。此条款为《条例》立法目的之规定。

(一)是整合不动产登记职责

根据《条例》第三条和第五条的规定,不动产登记可以按照权利和登记类型两个标准进行划分,未规定换、补证。《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)第二十二条对换发、补发不动产权属证书或者不动产登记证明情形进行了规定。概言之,《条例》第三条和第五条规定的内容都是需要整合的不动产登记的职能,虽然并未对换补证的情况进行直接规定,但是《实施细则》进行了明确,也属整合的范围。

(二)规范登记行为

原各类不动产分散登记的时代,都由各相关部门制定专门法,对登记行为给予规范。但是部门之间、法律之间的具体要求也不尽相同。如原土地使用权登记包括总登记、初始登记、变更登记和注销登记等,并未单独设立转移登记。表面上看是一个登记类型设置的问题,其本质是对变更登记的认识不同导致的,国土部门变更登记的概念是广义的变更,也是符合《物权法》第一百四十五条的规定的。而总登记的类型是特定时期的存在,有普查性质;房屋所有权登记类型包括初始登记、转移登记、变更登记和注销登记等。同样是不动产,连登记类型的设定都不统一。《条例》将规范登记行为作为立法目的之一,为登记机构行使职权提供规范性的标准,不得超越规定私设登记类型,也不得怠于行使职权侵害权利人利益。

(三)规定保护权利人合法权益

根据《物权法》相关规定,物权以登记生效为原则特殊取得为例外,兼有登记对抗情况。虽然不动产登记明确为物权公示行为,并不具备确权的功能,但是登记簿的推定效力给予登记行为很强的、客观的表征权利归属的能力。换言之,发生不动产纠纷时,一般是经本登记公示的物权优先得到保护。《条例》并未做出保障交易安全等类似规定,体现了区分登记职能和管理职能的法律思维。

二、怎么开展工作?

国家出台法律法规及各项政策推进不动产登记工作,出发点就是便民利民。不动产登记机构加强政策研究,充分发掘、利用法律法规,为群众办事提供便利。

《条例》第十四条规定了不动产登记以双方共同申请为原则,单方申请为例外。一是尚未登记的不动产首次申请登记。在分别登记时代,土地登记属于政府登记,土地使用权的转让属于政府行为,规定单方申请。实行统一登记后,不动产登记属于部门登记,该种情况沿用单方申请的规定;地面定着物物权取得首先是基于建造行为的原始取得,该行为且没有向对方,是单方法律行为。虽然建造行为伴随着复杂的法律关系,如施工、售房、交房等,但是均与建设单位原始取得物权没有必然联系,此种情形的首次登记不但要坚持单方申请,还要减少不必要的要件材料;二是继承、接受遗赠取得不动产权利申请登记。继承、接受遗赠《物权法》规定直接取得物权,不经登记限制处分。该两种情形均属于基于事实行为取得不动产物权,是没有向对方的单方法律行为,因此规定《条例》规定单方申请,属于宣示登记。《实施细则》对于继承、接受遗赠登记做出了全体当事人共同申请、根据公证书取得物权的人申请和根据法律文书去的物权的人申请三种法律安排,其中第一种安排对登记机构而言是一种挑战。不动产登记机构办理此类业务要重点审查遗产范围、继承人范围以及证明材料;三是人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利申请登记。此种情形《物权法》规定直接取得物权,基于法律事实产生的行为,《条例》规定单方申请。登记机构办理此类登记时,重点审查法律文书、政府决定是否生效。对于法律文书,注意识别是否具有形成性,即是否直接导致物权的设立、变更、转让和消灭。

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