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不动产买卖合同被撤销, 办理的登记怎么办?
来源:本站 作者:行政诉讼律师 更新时间:2018-7-30 10:30:46 点击数:
办理买卖不动产导致的登记,经常遇到作为权利变动文件的买卖合同被撤销的情况。那么,不动产登记机构应该怎样处理呢?笔者试分情形讨论。
一、合同效力问题
根据《合同法》第三章相关规定,合同效力包括有效,如第四十四条、第四十五条和第四十六条合同生效的规定,第四十八条无权代理合同生效的规定,第四十九条、第五十条表见代理合同生效的规定;效力待定,如第四十七条法定代理人意思表示决定合同是否生效的规定,第五十一条本人是否追认无权处分合同是否生效的规定;无效,如第五十二条合同无效的规定,第五十三条合同部分无效的规定;可撤销,如第五十四条向法院或仲裁机构请求合同变更和撤销的规定。
即不动产买卖合同效力包括有效、效力待定、无效和向法院申请变更或撤销四种状态。其中撤销合同必须由当事人一方向法院和仲裁机构申请。
二、办理登记情形
根据不动产买卖合同,当事人双方可以向不动产登记机构申请不动产转移预告登记和不动产转移登记。
(一)不动产转移预告登记
《物权法》第二十条第一款规定当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
首先,转移预告登记的意义。预告登记是为了保障买受人将来实现物权,本质是物权的请求权,其标的物就是不动产物权。虽然不动产买卖合同包含了不动产处分和不动产转移登记内容,从债权请求权的角度讲,也具备请求过户的能力,但是债权保护的形式有很多,如履行合同或由卖方承担不予过户的违约责任等,即此债权请求权的标的物不一定是不动产物权。
其次,转移预告登记的权能。预告登记的权能为未经预告登记权利人同意,处分该不动产不发生物权效力。该权能具有排他的性质,在发生买卖纠纷时有优先取得物权的保护能力,对所有权有较强的限制作用。
最后,预告登记权利的特点。预告登记属于物权请求权,为从权利,其存在必须依附于主权利而存在。对于不动产转移预告登记,主权利即为合同债权。
(二)不动产转移登记
《实施细则》第二十七条第一项规定买卖不动产可以申请转移登记。
首先,转移登记的意义。中国大陆对于不动产物权采取债权合意加不动产登记的折中模式,办理不动产登记后,买受人即取得不动产所有权。
其次,所有权的权能。《物权法》第三十九条规定所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
最后,所有权的特点。所有权属于支配权,权利人得直接支配其标的,具有排他性在的权利。
三、实务处理
(一)办理转移预告登记的处理
据以办理转移预告登记的不动产买卖合同被撤销,作为从权利的预告登记也就失去了其所依附的主权利。受让方或转让方根据法院或仲裁机构的生效法律文书申请注销预告登记登记的,不动产登记机构应予以受理。
(二)办理转移登记的处理
据以办理转移登记的不动产买卖合同被撤销,涉及原权利人保护的问题。《合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。即合同被撤销后,原权利人有返还财产或折价补偿两种救济措施。若干买卖双方能达成返还财产的返还财产一致意见并根据合同撤销的生效法律文书共同申请返还的,不动产登记机构应该受理。如果不能达成一致意见,应通过另案诉讼解决。对于财产返还,可以同税务部门沟通税费征收问题。
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