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小区规划车位可以对外转移
来源:陈学超 不动产登记研究 作者:行政诉讼律师 更新时间:2018-7-30 10:33:09 点击数:

随着社会物质财富的快速积累,人们的生活水平不断提高,私家车的持有量猛增,由此造成停车位紧缺等一系列问题。关于小区停车位产权纠纷之诉讼得到了大家的广泛关注,小区停车位是否能对外销售,也成为热议的话题之一。有观点认为小区规划车位不可以对外转移,笔者则深以为不然,并试从以下几点予以说明。

一、小区规划车位的权属到底是谁的?

《物权法》第74条第二款规定建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

《合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

综述,根据《物权法》,小区规划车位由建设单位建造,可以通过法律行为行为约定归属。根据《合同法》,买卖、赠与、租赁都应以合法的财产权利为前提。即小区规划车位权属应由建设单位因建设行为原始取得,然后由当事人通过法律行为进行约定。《物权法》该款并未对原始取得的建设单位和法律行为取得的其他当事人进行区分。当然,仅因为业主具有完全的所有权就推论其可以对外转移车位,显然论证单薄。《物权法》第74条第一款做出了规定建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,该款对法律行为做出了一定的限制。

二、“首先满足业主的需要”规定之性质?

有观点认为:小区规划车位是为小区业主服务的,其涉及小区内不特定多数人的利益,在某种程度上具有一定的公益属性,从维护社会稳定和规范生活秩序角度出发,还应当将其界定为效力性强制性规定,开发企业违背该规定将小区规划车位对外销售签订的合同应属无效。

首先,“首先满足业主的需要”之规定其具有特定的人群,即小区业主。从某种程度上来说,这是业主特有的权利,属于成员权的一种,即只有具有小区业主的身份才得以享受和使用。所有,将小区车位没有首先满足业主的需要而对外转移之行为,侵害了特定人群的利益,但是很难说这就损害了社会公共利益。

其次,《合同法》第五十二条规定有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。该条规定约束的行为直接否定合同效力,因此属于决定合同效力性的强制性规定,即效力性强制性规定。

因此,笔者认为,“首先满足业主的需要”应该是管理性强制性规定,并因违反此规定不能认定合同无效。当然,通常情况下小区业主涉及人数较多,从维护社会稳定和规范生活秩序角度出发,相关职能部门在进行市场管理时,应履行监管职责、尽到监管义务。

三、“首先满足业主的需要”能成为车位内部流通的法律依据么?

《物权法》第74条第一款之规定并未对建设单位和依法律行为取得车位所有权之业主进行区分,即所有权人转移都应充分考虑其他业主的需要。如果禁止小区规划车位对外转移,一味强调业主权利的保护,会损害建设单位和持有车位业主的权利,有权力滥用之嫌疑,应该对所谓的“首先满足权”做出合理限制。

四、实务中的处理建议

“首先满足业主的需要”的规定没有进一步的法律规定予以安排,也没有做出限制和规范,很难具体操作。实务中建议区分情况予以处理。

一是对于建设单位出售车位的。此种情形在建设单位办理预售许可手续时,在销售方案中明确车位建设情况,如配建比例、销售价格等,同时明确车位处分方式,为已购房屋的业主预留充足的表达购房意向的时间、充分告知权利救济途径。逾期未提出购房意向或虽提出购房意向但是无法达成一致的,应允许对外销售。

二是持有车位的业主出售车位的。此种情形可以通过小区的业主委员会进行公告,限期由其他业主提出购买意向并进行平等、公平、自由的协商。如果没有业主有购买意向或平等协商不能达成一致的,应允许对外出售。

首先满足业主的需要,并没有要求业主限期做出意思表示,所以此两种办法虽然都存在这方面的瑕疵。但是,经过公示程序,向全体业主发出要约并预留足够的时间、告知权利救济途径,如果此时业主也未提出异议,那么就应该认为对其“首先满足权”做到了足够的保护。



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